أغراض وأساليب التقييم العقاري

أساليب التقييم العقاري هي عمليات تقدير اسعار العقارات موضوع التقييم في وقت محدد. ويتم تحديد أسلوب التقييم حسب نوع العقار والغرض من التقييم ومن أهم أغراض التقييم:
– إدراج الصناديق العقارية بهيئة سوق المال.
– الرسوم الضريبية.
– الأوقاف.
– فض النزاعات والشراكات.
– المزادات العلنية.
– المحافظ العقارية.
– البيع والشراء.
– الرهن العقاري.
– التمويل والقروض العقارية.
– الاستثمارات العقارية.
– الزكاة والضرائب.
– التأمين.
– دراسات أعلى وأفضل استخدام.
– القيمة الايجارية.
– الأغراض المحاسبية والقانونية.
– وغيرها.

هناك عدة أساليب للتقييم العقاري وفي هذا المقال سوف نستعرض أهمها وأكثرها شيوعا وهي:
• أسلوب السوق – طريقة المقارنات.
• أسلوب التكلفة – طريقة المقاول (التكلفة).
• أسلوب الدخل – طريقة الاستثمار.

طريقة المقارنات:
تعتمد هذه الطريقة على أسعار السوق الحالية لبيع عقارات أخرى مماثلة للعقار قيد التقييم سواء كانت مباعة أو معروضة للبيع. يتم المقارنة بين هذه العقارات والعقار المراد تقييمه بشرط أن تكون العقارات متشابهة وفى نفس المنطقة او الحي وان تكون مقاربة في مواصفاتها واستخداماتها للعقار المراد تقييمه.
هناك نقاط مهمة يجب أخذها بنظر الاعتبار عند مقارنة العقارات في نفس المنطقة لغرض التقييم منها:
(الموقع، القرب والبعد من الشارع الرئيسي، أو من مركز المدينة، والمراكز الحضارية، وسهولة الوصول للموقع، والمساحة، وطول الواجهة ونسبتها إلى العمق، وكذلك الشكل العام لقطعة الأرض، ونوعية التربة، التراخيص المتاحة من السلطات المحلية المختصة، نوع سند الملكية، وعدم وجود نزاعات قضائية، عمر المبنى، نوع البناء والتشطيبات الداخلية والخارجية، وعدد الأدوار)
أكثر ما يتم استخدام هذه الطريقة لتقييم العقارات السكنية من منازل وشقق.

طريقة المقاول(التكلفة):
تعتمد طريقة الإهلاك على تقدير سعر الأرض وكلفة إعادة بناء عقار مشابه للذي قيد التقييم – مع الاخذ بنظر الاعتبار أرباح المقاول. ثم تخفيض نسبة التقادم الزمني أو الاهلاك للمبنى منها مع الأخذ في الاعتبار أعمال الصيانة والتحسينات التي تمت على المبنى خلال فترات الإشغال
( قيمة العقار = سعر الأرض + كلفة البناء مع أرباح المقاول – التقادم الزمني )
ربما تكون هذه الطريقة هي الأفضل عند تقييم الوحدات العقارية للمشاريع الجديدة وعندها لا نحتاج لحساب التقادم الزمني لها.

طريقة الاستثمار:
تعتمد هذه الطريقة على حساب قيمة الدخل السنوي الذي يتم تحصيله من العقار موضوع التقييم. سواء الدخل الإجمالي أو الدخل الصافي بعد طرح رسوم الصيانة والتشغيل والضرائب.
بعد حساب الدخل يتم تقييم سعر العقار حسب نسبة – معدل الرسملة – المعمول بها في منطقة العقار.
مثلا، إذا كان مقدار نسبة – معدل الرسملة – في منطقة العقار هو عشرة بالمائة فإن قيمة هذا العقار ستكون تساوي
الدخل المتحصل من العقار مقسوم على نسبة معدل الرسملة
في الغالب يتم اعتماد صافي الدخل لحساب قيمة العقار في هذه الطريقة ومن الممكن أيضا استخدام قيمة الدخل الإجمالي وخاصة في المناطق التي تكون فيها أسعار العقارات مرتفعة
هذه الطريقة من التقييم العقاري شائعة الاستخدام في العقارات لغرض الاستثمار